Door de eerder genoemde bijstellingen in de grondexploitaties en maatregelen van het grondbedrijf is het weerstandsvermogen gewijzigd. In het MPGA 2019 worden de effecten en analyses op grondexploitatieniveau en per gebied gepresenteerd en ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf weergegeven per 31 december 2018.
bedragen x € 1 miljoen
| PB19 | PR18 |
gerealiseerd vermogen/harde buffer | 7,8 | 20,6 |
op termijn beschikbaar/zachte buffer | 51,6 | 10,3 |
totaal weerstandsvermogen (Hard + Zacht) | 59,4 | 30,9 |
Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve) uit op € 20,6 miljoen en het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) op € 10,3 miljoen. De genoemde saldi zijn na aftrek van risico’s en toekomstige bestemmingen en betreffen dus de vrije ruimte binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. De vrije ruimte in het harde vermogen kan bij de eerstvolgende actualisatie van de begroting integraal worden afgewogen binnen het meerjarenperspectief en betreft dus het af te dragen resultaat aan de algemene middelen.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaand tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen:
bedragen x € 1 miljoen
| PB 19 | PR 18 |
stand 31-12-2017 | 116,0 | 116,0 |
afdracht programmarekening 2017 | -41,2 | -41,2 |
reguliere mutaties (zwerfvuil, aanpak bedrijventerrein, etc.) | -0,6 | -1,4 |
diverse verrekening (MIPA, huurgronden, tenderbijdrage) | 0,7 | -0,3 |
mutaties voorzieningen negatieve grexen en MVA gronden | 5,5 | 11,8 |
Tussentijdse winstneming 2018 uit grondexploitaties | 17,1 | |
afsluiting Buitenhout/VP/OG | 2,5 | |
subtotaal stand reserve 31-12-2018 | 80,4 | 104,5 |
bestemmingen POK, VTU, organisatie, boscompensatie, etc. | -48,8 | -54,5 |
Reserve tbv markt-en macro economische risico’s | -20,7 | -21,4 |
Reserve tbv specifieke risico’s negatieve grexen | -3,0 | -3,1 |
Reserve tbv toekomstig te betalen Vpb | 0,0 | -4,9 |
beschikbaar voor algemene middelen | 7,8 | 20,6 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Afdracht programmarekening 2017
Bij de Programmarekening 2017 is besloten tot een afdracht van € 41,2 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2017.
Reguliere mutaties
In het weerstandsvermogen staan budgetten voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. Dit betreft de afgesproken bijdrage voor zwerfvuil/dumpingen, (re-)organisatiekosten en diverse stimuleringsmaatregelen. In 2018 is op deze posten € 1,4 miljoen uitgegeven.
Diverse verrekeningen
Tussen het MIPA en het huurcomplex (verhuurde- en verpachte gronden van de gemeente) hebben in 2018 verrekeningen plaatsgevonden. Daarnaast heeft de gemeente als gevolg van een rechtszaak een eerder ontvangen tenderbijdrage terug moeten betalen. Ook is er als gevolg van een uitgifte een tenderbijdrage ontvangen.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De voorziening van de negatieve grondexploitaties is verlaagd met € 11,8 miljoen. Dit als gevolg van verbetering van de resultaten van een aantal grondexploitaties door verhoging van de grondprijzen voor woningbouw en het inbrengen van MVA gronden in de actieve grondexploitatie van Vogelhorst. In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondexploitaties | PR 2017 | PR 2018 |
2.P.2 Fanny Blankers-Koen Park | -4,7 | -4,9 |
Almere Buiten Centrum | 0,0 | -0,1 |
Vogelhorst | -5,6 | 0,0 |
Europa kwartier West | -15,5 | -13,9 |
Cascadepark West | -12,9 | -12,1 |
Hogekant | -11,3 | -11,8 |
Lagekant | -5,7 | -5,2 |
Stadstuinen Poort | -5,0 | -0,5 |
De Vaart IV/VI | -0,3 | -0,6 |
VP/OG | -2,1 | -2,2 |
restpercelen | -0,5 | -0,5 |
totaal | -63,6 | -51,8 |
Mutaties voorziening MVA gronden
De voorziening van MVA-gronden is verlaagd met € 3,0 miljoen. Deze mutatie is het gevolg van het verhuren van 25 hectare gronden van de Vaart IV/VI ten behoeve van de realisatie van het zonnepark. De mutaties in de voorzieningen voor MVA-gronden zijn hieronder weergegeven. De vrijval van de voorziening levert echter geen financieel voordeel op, omdat deze voorziening tegelijk nodig is voor de grondexploitatie / uitgifte van het zonneveld. In die zin is er sprake van een boekhoudkundige verschuiving.
bedragen x € 1 miljoen
voorzieningen MVA-gronden | PR 2017 | PR 2018 |
MVA-Landbouwwaarde | ||
Overgooi | -43,0 | -43,0 |
Stichtsekant | -25,6 | -25,6 |
Twentsekant | -35,9 | -35,9 |
De Vaart IV/VI | -11,5 | -8,5 |
Nobelhorst | -1,3 | -1,3 |
Voortuin | -8,0 | -8,0 |
Pampushout II | -8,5 | -8,5 |
totaal | -133,8 | 130,8 |
Winstneming en afsluiting 2018
De winstneming voor het jaar 2018 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. De winstneming 2018 bedraagt € 17,1 miljoen. De winst wordt deels gerealiseerd door de daadwerkelijke grondverkopen en deels door een verbetering van het resultaat van de positieve grondexploitaties vanwege hogere gerealiseerde grondprijzen en verbetering van de opbrengstraming van gronden voor woningbouwproductie.
Daarnaast zijn diverse afgeronde kleine deelgebieden in de grondexploitaties ‘Verspreide percelen’ en ‘Openbare gebieden’ afgesloten. Ook is de grondexploitatie Buitenhout afgesloten. Per saldo levert dit een positief resultaat van € 2,5 miljoen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan budgetten voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 54,5 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2019 | PR 2018 |
Winstreserveringen t.b.v. verschil raadskader winstneming en bbv | -17,3 | -25,8 |
Stimulering erfpacht | -0,2 | 0,0 |
Boscompensatie | -1,6 | -1,6 |
stelpost planontwikkelingskosten | -1,7 | -1,7 |
stelpost Voorbereiding & Toezicht (V&T) | -2,5 | -1,2 |
stelpost organisatiekosten | -1,0 | -0,3 |
Plankosten evenementen strand | -0,6 | -0,6 |
parkeren Poort | -8,2 | -8,2 |
kunst in het openbaar ruimte | -0,6 | 0,0 |
informatiecentrum Poort | -0,5 | -0,5 |
stelpost parkmanagement Lagekant | -0,4 | -0,4 |
dumping, afval & tijdelijk maatregelen | -1,2 | -1,2 |
Reservering vrijval voorziening Stichtsekant | -13,4 | -13,4 |
bijdrage investering fietspad Achilles pad | 0,4 | 0,4 |
-48,8 | -54,5 |
De belangrijke mutaties zijn:
- Op basis van het huidige raadskader t.a.v. winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst genomen. De toename van de winstreserveringen komt omdat een deel van de gerealiseerde winst in 2018 op basis van deze regels niet worden afgedragen, maar gereserveerd wordt voor toekomstige mogelijke tegenvallers.
- Stimuleringsmaatregelen erfpacht: Deze buffer was een maatregel om in de crisis bedrijven een ingroei-erfpacht te kunnen bieden om ze daarmee over de streep te trekken. In de huidige markt is dit niet nodig en kan de reserve vrijvallen.
- Stelpost V&T: Post is afgenomen omdat de V&T kosten in de grondexploitatie tot nu toe binnen de budgetten blijven. Hierdoor kan een deel van de buffer vrijvallen.
- Stelpost organisatiekosten: Dit budget wordt jaarlijks gebruikt om personeelskosten te dekken die niet passen binnen de plankostenbudgetten en overige projecten van het grondbedrijf. Er rest nu een budget van € 0,3 miljoen.
- Kunst in de openbare ruimte Poort: De reserve is ooit ingesteld om kunst in de openbare ruimte in het stadsdeel Poort te bekostigen. De reservering wordt niet gebruikt (eventuele kosten worden uit de grexen zelf betaald) en kan derhalve vrijvallen.
Er vindt momenteel een analyse plaats naar de wijze waar op de planontwikkelingskosten worden geraamd in de grexen, de wijze waarop besteding plaatsvindt en of het resterende budget in de grondexploitaties nog voldoende is om de grexen uit te voeren. Naar verwachting is deze analyse voor de programmabegroting 2020 afgerond en worden eventuele consequenties of bijstellingen daar voorgelegd.
Reserve voorzichtig scenario
Afgelopen jaren werden risico’s als gevolg van macro- en markteconomische ontwikkelingen apart berekend en gereserveerd. Vanaf dit jaar is door middel van een scenario-analyse een integraal voorzichtig scenario en een crisis scenario opgesteld en zijn de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt.
Voor de financiële negatieve consequenties van dit voorzichtige scenario wordt binnen het grondbedrijf een reserve getroffen van € 21,4 mln. De aanvullende negatieve consequenties van het crisisscenario worden door de reserves van het concern gedekt.
Afdekking risico's negatieve grondexploitaties
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 3,1 miljoen. Dit is een kleine verhoging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2019. Een aantal relatief kleine risico’s zijn toegevoegd waaronder het afzetrisico van een aantal bijzondere uitgiftes en btw schade.
In de business case van de Floriade werd rekening gehouden met grondopbrengsten van de toekomstige gebiedsontwikkeling. Binnen het grondbedrijf was een risico opgenomen dat er geen grondexploitatie met een positief resultaat en daarmee bijdrage gerealiseerd kon worden. Met de vorming van de grex Floriade is de bijdrage en risico vanuit het grondbedrijf komen te vervallen.
Reservering te betalen Vennootschapsbelasting
Vooruit lopend op de definitieve aanslagen voor de fiscus wordt vanaf dit jaar, jaarlijks door het grondbedrijf een bedrag van circa € 4,9 miljoen gereserveerd om toekomstige aanslagen Vpb te kunnen betalen.
Afdracht concern
De uitkomsten van het MPGA 2019 leidt voor het harde weerstandsvermogen tot een positief bedrag van € 20,6 miljoen en kan worden afgedragen aan het concern.
Zachte buffer
De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen Vpb) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2019 | PR 2018 | |
stand nog te realiseren vermogen 01-01-2019 | 199,6 | 187,1 | |
winstuitname 2017/2018 | -5,8 | -17,1 | |
a. | benodigd vermogen reguliere grondexploitaties | -30,9 | -26,3 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 162,9 | 143,7 | |
aftrek risico’s en algemene kosten | |||
b. | specifieke risico’s in positieve grexen | -56,8 | -78,3 |
c. | te betalen Vennootschapsbelasting | -28,7 | -23,0 |
d. | Markt- en macro economische risico’s | -25,8 | -32,1 |
totaal op termijn beschikbaar/zachte buffer | 51,6 | 10,3 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2019 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 187,1 miljoen. Na aftrek van de winstneming 2018 en benodigde reserveringen/stelposten is het verwachte op termijn beschikbare vermogen € 143,7 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
a. Nog te realiseren vermogen (positieve grondexploitaties) / benodigd vermogen
Het benodigde vermogen is afgenomen ten opzichte van de stand bij programmabegroting 2019 met € 4,6 miljoen. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven:
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2019 | PR 2018 |
div.(zwerfvuil, tijdelijke maatregelen) | -1,6 | -1,6 |
stelpost specifieke grondprijzen | -3,2 | -1,6 |
stelpost plankosten | -4,8 | -3,6 |
Inzet stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | 0,0 | -8,0 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -19,8 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
-30,9 | -26,3 |
De stelpost specifieke grondprijzen is met € 1,6 miljoen gedaald. Het betreft de btw-schade van een gebied dat nu verwerkt is in de grondexploitatie. Hierdoor kan dit bedrag vrijvallen. De stelpost plankosten is gedaald met € 1,2 miljoen, omdat naar verwachting de V&T-kosten binnen de ramingen zullen blijven. Daarnaast is de stelpost segmentering o.b.v. het coalitieakkoord voor € 8 miljoen specifiek bestemd voor de realisatie van sociale huur en het restant van € 10 miljoen blijft vooralsnog bestemd voor meer betaalbare woningbouw in de toekomstige segmentering.
b. Risicokapitaal
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2019 op basis van eindwaarde € 78,3 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2018 met circa € 21,5 miljoen toegenomen. De belangrijkste toename betreft de fiscale positie van het grondbedrijf. Daartegenover zijn de risico’s afgenomen bij Nobelhorst (€ 3,1 miljoen), Stranddorp Kustzone Poort (€ 5,0 miljoen) en NOGA Hout (€ 2,3 miljoen).
c. Te betalen Vennootschapsbelasting
Op basis van de opstelling van de openingsbalans van het grondbedrijf per 1-1-2016 is berekend dat de gemeente € 23 miljoen Vpb verschuldigd is. Hierbij zijn diverse uitgangspunten gehanteerd die nog besproken moeten worden met de fiscus. Deze Vpb verplichting dient betaald te worden uit de toekomstige te realiseren winsten van het grondbedrijf.
d. Benodigd ten behoeve van voorzichtig scenario
Bij het hard vermogen is reeds toegelicht dat het voorzichtig scenario nu samen gevoegd is met de risico’s voor rente en grondwaarde daling. De nieuwe berekening komt nu uit op een bedrag van € 32,1 miljoen. Dit is circa € 6,3 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2019. De oorzaak hiervan is dat de fasering bij MPGA 2019 voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen voor de komende 5 jaar hoger is dan bij de programmabegroting 2019.