Ontwikkelingen grondbedrijf | Jaarverslag 2018

Door het economische herstel en door de sterk verbeterde woningmarkt is het in 2018 voor het grondbedrijf een goed jaar geweest. Dit leidt tot een resultaatsafdracht van € 20,6 miljoen aan de algemene dienst. Ook al is de huidige economische situatie erg goed, het prudente begrotingsbeleid zal de komende jaren overeind blijven. Hieronder schetsen wij de hoofdlijnen van de ontwikkelingen ten aanzien van de grondexploitatie. In de paragraaf grondbeleid treft u een meer gedetailleerde toelichting aan.

Marktsituatie

Grote dynamiek in Almeerse woningmarkt

De woningbouwopgave in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is groot. Dit betekent dat beschikbare planlocaties hard nodig zijn om de bevolkingsgroei op te vangen. Het aantrekkelijke vestigingsmilieu van de MRA zorgt voor grote druk op huizen en prijzen.
Ook in Almere is sprake van een stijging van woningprijzen voor alle woningtypen, een afnemend aanbod en een teruglopende verkoopduur. Dit zijn signalen dat de krapte op de woningmarkt nog steeds toeneemt en de behoefte aan nieuwbouwwoningen groot is. Door deze sterk stijgende woningprijzen staat de betaalbaarheid van de nieuwbouw onder druk. Het is momenteel onmogelijk om een grondgebonden woning, onder reguliere marktconforme condities, onder de € 200.000 te realiseren. Hierdoor kan de categorie betaalbare woningen alleen in de vorm van kleinere appartementen worden gerealiseerd. De transformatieprojecten van kantoren naar woningen in bestaand stedelijk gebied en de plannen in het Stationskwartier met kleinere appartementen zijn daarmee een belangrijke aanvulling op het woningbouwprogramma. De projectenportefeuille binnen het meerjarenperspectief grondexploitatie Almere (MPGA) gaat de eerstkomende 5 jaar uit van een grondverkoop van jaarlijks circa 1.450 woningen. De 5 jaar daarna daalt de jaarlijkse grondverkoop naar gemiddeld circa 750 woningen, omdat veel grondexploitaties dan zijn afgerond.

Werklocaties: weinig groei kantorenmarkt, kansen voor logistiek

In 2018 is de leegstand van kantoorruimte in Almere op gelijk niveau als het jaar ervoor gebleven. Daarmee is de totale leegstand (kantoorruimte zonder gebruiker) met 21% nog steeds aan de hoge kant. De opname door kantoorgebruikers is wel gegroeid, maar de kantorenmarkt is vooral lokaal.
Het aanbod van bedrijfsruimte is met 50% fors afgenomen tot momenteel 104.000 m2. De bedrijfsruimtemarkt in Almere is krap geworden met een aanbod van nog geen 4% van de bestaande bedrijfsruimte.
De logistieke sector is enorm in beweging. De doorontwikkeling van e-commerce staat daarbij centraal.
Op dit moment is er een aantal concreet geïnteresseerde partijen die zich willen vestigen in Almere en daarmee in potentie een groot aantal hectares willen afnemen.

Grondverkopen in 2018

Onderstaande tabel geeft een beeld van de grondverkopen over het afgelopen jaar:

	ambitie	voorzichtig	realisatie	verschil
woningen (aantal)	1.679	1.179	1.600	-79
bedrijventerreinen (hectare)	6,4	1,9	5,3	-1,1
kantoor (m2 bvo)	5.580	5.580	5.583	0
voorzieningen (m2)	520.270	9.072	710.362	190.092

In 2018 zijn er vanuit het grondbedrijf 1.600 kavels voor woningen verkocht. Dit is bijna net zoveel als 2017. Vooral in Almere Poort en Nobelhorst is veel grond verkocht.
Voor bedrijven is 5,3 hectare grond verkocht. De hoge grondverkoop van de voorzieningen heeft vooral te maken met de grondverkoop van bermen langs de A6 aan Rijkswaterstaat, ten behoeve van de verdubbeling van de A6 en verhuur van een zonneweide op het bedrijventerrein de Vaart.

Ontwikkeling boekwaarde

Het is belangrijk dat de gemeente de boekwaarde van de grond terugverdient. Dit gebeurt door het verkopen van grond. De hierboven genoemde grondverkopen leiden tot de volgende ontwikkeling van de boekwaarde:

bedragen x € 1 miljoen

Omschrijving	bedrag
netto boekwaarde (boekwaarde minus voorziening waardecorrectie)	317
BIJ: gerealiseerde opbrengsten	118
AF: gerealiseerde kosten	-45
AF: winstneming 2018	-18
Afname boekwaarde	55
nog terug te verdienen boekwaarde	262

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt daalt de boekwaarde met circa € 55 miljoen. Er moet nog € 262 miljoen aan reeds gedane investeringen worden terugverdiend.

Ontwikkeling weerstandsvermogen

De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf valt in twee onderdelen uiteen:

het totale verdienpotentieel van de positieve grondexploitaties (zachte buffer).
het reeds verdiende weerstandsvermogen (harde buffer).

Het totale verdienpotentieel van de positieve grondexploitaties (zachte buffer)

Dit wordt in het MPGA per grondexploitatie in beeld gebracht. Hierbij geldt het wettelijke voorschrift dat voor grondexploitaties met een negatief resultaat geld opzij wordt gezet in een voorziening. Deze verliezen worden dus met hard geld afgedekt en dus in mindering gebracht op de harde buffer.

Bij de programmabegroting 2019 heeft de gemeente voor het laatst een inschatting gemaakt van de mogelijke opbrengst van het grondbedrijf. Destijds werd dit geraamd op € 194 miljoen. Bij deze jaarrekening daalt dit bedrag naar € 170 miljoen.

bedragen x € 1 miljoen

	bedrag
begroting 2019	194
grondexploitatie Floriade	-13
winstafdracht 2018	-17
overige ontwikkelingen	6
zacht vermogen jaarrekening 2018	170

Grondexploitatie Floriade

Het verdienpotentieel van de grondexploitatie daalt doordat er een verlieslatende grondexploitatie voor de Floriade is toegevoegd. Het nadeel op deze grondexploitatie is overigens volledig afgedekt via een voorziening.

Winstafdracht 2018

De winst over 2018 bedraagt circa € 17 miljoen. Deze gaat af van het nog te verdienen vermogen en wordt gestort in de harde buffer.

Overige ontwikkelingen

Op de overige grondexploitaties is per saldo een positief resultaat van € 6 miljoen. Dit betreft het saldo van alle mutaties op de grondexploitaties. Het resultaat is verslechterd doordat bij de kustzone van Poort de geraamde grondopbrengsten met circa € 18 miljoen zijn verlaagd. Hier staan resultaatverbeteringen tegenover door hogere grondprijzen bij andere grondexploitaties en door een andere programmering in bijvoorbeeld Nobelhorst fase 3 en 4.

Zacht vermogen jaarrekening 2018

Het zachte vermogen is het verdienpotentieel van de positieve grondexploitaties. Binnen dit zacht vermogen zijn reserveringen opgenomen voor vennootschapsbelasting, sociale woningbouw, het voorzichtig scenario en risico's. Als alle reserveringen zich zouden voordoen, dan is er nauwelijks nog positief vermogen over.

Reeds verdiend weerstandsvermogen (harde buffer)

Het gaat hier om de algemene reserve van het grondbedrijf. Alle winst van het grondbedrijf wordt in deze reserve gestort. We noemen deze reserve ook wel de harde buffer van het grondbedrijf. Binnen deze reserve zijn diverse bestemmingen. Het bedrag wat daarna resteert valt vrij ten gunste van de algemene dienst (ter dekking van de doelstellingen van het coalitieakkoord). De harde buffer stijgt ten opzichte van de begroting van € 80 miljoen naar € 105 miljoen:

bedragen x € 1 miljoen

	bedrag
harde buffer begroting 2019	80
Winst afdracht en afsluitingen	19
vrijval voorzieningen	5
overig	1
harde buffer jaarrekening 2018	105

De belangrijkste toename is te danken aan de winstafdracht en de afsluiting van de grondexploitatie verspreide percelen. Daarnaast kunnen er voorzieningen vrijvallen onder meer doordat de voorziening voor de grondexploitatie Lagekant voor € 4 miljoen kan vrijvallen. Tenslotte heeft de gemeente ook nog een tenderbijdrage ontvangen voor de supermarkt in Homeruskwartier. Hier staat echter tegenover dat de gemeente de tenderbijdrage voor de supermarkt in de Noorderplassen weer terug heeft moeten betalen. Dit laatste was naar aanleiding van een gerechtelijk vonnis.

Geoormerkte bedragen binnen de harde buffer

Zoals hierboven reeds is aangegeven is het grootste deel van de harde buffer bestemd. In de onderstaande tabel wordt dit gespecificeerd.
bedragen x € 1 miljoen

	bedrag
harde buffer	105
risico voorzichtig scenario	21
risico te vroege winstneming	26
risico negatieve grondexploitaties	3
reservering vrijval voorziening Stichtse kant	13
bestemming voor vennootschapsbelasting	5
overige bestemmingen	11
Totaal geoormerkt deel harde buffer	84
vrije ruimte	21

De afdracht aan de algemene middelen bedraag € 20,6 miljoen (afgerond op € 21 miljoen)

Risico voorzichtig scenario

Binnen de grondexploitatie werken we met drie scenario's. Het ingerekende scenario van het MPGA is de basis.
Daarnaast hebben we een voorzichtig scenario. In dat scenario gaan we uit van circa 500 woningen minder afzet per jaar,6 hectare minder afzet bedrijven per jaar, 0,4% hogere rente en 0,5% minder opbrengststijging. Als het voorzichtig scenario zich voordoet, moet er € 21,5 miljoen extra worden gereserveerd voor negatieve grondexploitaties.
Tenslotte is er ook nog een crisis scenario. In dat geval daalt de grondverkoop nog verder, is er tijdelijk sprake van een opbrengstdaling en een hogere kostenstijging. De financiële gevolgen van dit scenario worden ingeschat op € 70 miljoen. Dit risico wordt afgedekt in de algemene reserve van de gemeente.

Risico te vroege winstneming

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat er al bij de eerste grondverkoop van een grondexploitatie winst moet worden genomen. Bij de start van een grondexploitatie zijn er echter nog veel onzekerheden. Dit betekent dat het risico bestaat dat deze winst na een jaar weer moet worden teruggedraaid. Om dit te voorkomen heeft de gemeenteraad bepaald dat we voor het eerst winst gaan afdragen aan de algemene middelen als 50% van de opbrengsten van een bepaalde grondexploitatie zijn gerealiseerd.

Risico negatieve grondexploitaties

Reservering vrijval voorziening Stichtse Kant

De gemeente heeft in het verleden de grond op Stichtsekant afgewaardeerd naar landbouwwaarde. Inmiddels is er vanuit de markt belangstelling voor € 26 hectare van deze grond. Daarom is die afwaardering terug gedraaid. Een bedrag van € 13,4 miljoen is vrijgevallen ten gunste van de harde buffer. Op het moment dat de beoogde grondverkoop definitief doorgaat, kan het gereserveerde bedrag worden afgedragen aan de algemene middelen.

Reservering Vennootschapsbelasting

De gemeente moet vanaf 1 januari 20106 25% vennootschapsbelasting betalen over de winst van het grondbedrijf. We zijn reeds vanaf 1 januari 2015 in gesprek met de belastingdienst over de waardering van de grond per 1 januari 2016. Over die waarde hoeft namelijk geen belasting te worden betaald. We verwachten dat we in de loop van dit jaar helderheid gaan krijgen hoe hiermee moet worden omgegaan. Tot nu toe hebben we geen hard bedrag gereserveerd voor de vennootschapsbelasting. We gaan vanaf nu wel elk jaar € 4,9 miljoen reserveren. Op het moment dat er definitieve afspraken zijn met de belastingdienst, gaan we dit opnieuw bekijken.