Hogere verwachtingen t.a.v. grondopbrengsten voor woningbouw in de vrije sector
Ook in 2018 is er sprake van verdere oplopende vrij op naam-waardes in de woningmarkt. Deze zorgt ook voor stijgende grondwaardes. Voor de raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen de structurele prijsontwikkeling en de conjuncturele prijsontwikkeling.
In onderstaande grafiek is schematisch weergegeven hoe de langjarige (gemiddelde) grondprijsontwikkeling en de conjuncturele (werkelijke) prijsontwikkeling zich verhouden als gevolg van marktontwikkelingen. Op dit moment bevindt de markt zich naar verwachting op of rondom een conjuncturele piek. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten en daarmee een te positief beeld te schetsen van de grondopbrengsten.
Prijsniveau MPGA
In het MPGA is daarom een verwacht prijsniveau en een jaarlijkse prijsontwikkeling (van 1,5%) opgenomen wat aansluit bij een structureel prijsniveau. Voor de verwachte grondopbrengsten in 2019 en 2020 is wel rekening gehouden met een hoger prijsniveau van circa 10 tot 15% om aan te sluiten bij het huidige hoge conjuncturele prijsniveau. Voor een belangrijk deel vormen de reeds gemaakte reserverings- en contractafspraken de basis hiervoor. Bij de jaarlijkse actualisatie wordt telkens de mate en de duur van dit conjuncturele effect bepaald.
De conjuncturele bijstelling heeft vooral gunstige effecten gehad op de resultaten van de grondexploitaties Europakwartier West, Nobelhorst en Stadstuinen.
Verwerking nieuwe grondexploitatie
In 2018 is de nieuwe grondexploitatie voor de Floriade stadswijk vastgesteld. Deze vastgestelde grondexploitatie is nu in het MPGA 2019 opgenomen. In het kader van de transparantie naar de raad en de verwevenheid tussen de gebiedsontwikkeling en het evenement, vindt de verantwoording van eventuele wijzigingen in de grondexploitatie Floriade plaats via de Paragraaf Floriade en niet de paragraaf Grondbeleid. Het financieel resultaat van de grondexploitatie Floriade wordt daarmee ook niet betrokken in het financieel (eind)resultaat van het grondbedrijf.
De reguliere informatie (programma, kosten en opbrengsten) van de grondexploitatie Floriade maken wel onderdeel uit van het MPGA en daarmee de portefeuille aan grondexploitatie van het grondbedrijf
Programmering MPGA 2019
Het MPGA 2019 wordt doorgerekend met de volgende fasering van de programmering:
| MPGA 2019 | MPGA | |||||
2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | totaal | 2018 | |
woningen (aantallen) | 1.198 | 1.719 | 1.574 | 1.294 | 1.512 | 7.296 | 5.961 |
bedrijven (ha) | 14 | 16 | 15 | 11 | 11 | 67 | 51 |
kantoren (m2 bvo) | 10.000 | 10.000 | 10.642 | 11.378 | 10.000 | 52.020 | 52.020 |
voorzieningen (m2) | 106.870 | 69.091 | 87.425 | 114.748 | 81.892 | 460.026 | 372.250 |
In vergelijking met de fasering in het MPGA 2018 vindt er een verwachte versnelling plaats in de komende jaren. De huidige vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt projecten eerder te realiseren. Ook wordt er een snellere uitgifte van bedrijventerreinen verwacht t.o.v. vorig jaar.
De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen en dit tot vertraging leidt. De economische ontwikkeling in de komende jaren en daarmee de uiteindelijke behoefte is daarnaast de belangrijkste factor of deze fasering gerealiseerd kan worden.
De voortgang binnen de ontwikkeling van de bouwfronten (bouw- en woonrijp maken) is ook cruciaal om de geprogrammeerde aantallen van het MPGA daadwerkelijk te kunnen halen. De omvang van de investeringen in de gebieden moet fors stijgen om deze uitgiftes ook mogelijk te kunnen maken. Ook in deze markt (GWW) is veel krapte, wat kan leiden tot vertraging.
Gehanteerde parameters
De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2018 zijn gerealiseerd.
Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd (zoals ook bij de Programmabegroting 2019 opgenomen). De rente- en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.
| 2019 – 2028 | vanaf 2029 |
kostenstijging | 2,0% | 2,0% |
opbrengstenontwikkeling | 1,5% | 0,0% |
rente | 2,1% | 2,1% |
disconteringsvoet | 2,0% | 2,0% |
Andere benadering voorzichtig- en crisisscenario
Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.
Scenarioanalyse op de marktsituatie
De afgelopen jaren werden de financiële consequenties van losse economische effecten geraamd en reserves voor getroffen (zoals het effect van een hogere rente). Door de accountant is vorig jaar de suggestie gedaan om ook de financiële consequenties van een nieuwe (vastgoed)crisis inzichtelijk te maken. Dit jaar is er daarom voor gekozen om deze marktrisico’s door middel van een scenario-analyse inzichtelijk te maken. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een voorzichtig scenario en een crisisscenario. Per scenario worden de belangrijkste parameters in onderlinge samenhang doorgerekend op het geheel van alle grondexploitaties. Het gaat daarbij om scenario’s waarbij er lagere verkoopaantallen (minder vraag) worden gerealiseerd, de rentekosten stijgen, er sprake is van een hogere kostenontwikkeling en een lagere opbrengstenontwikkeling.
Voorzichtig scenario en crisisscenario
In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële resultaten van de twee scenario’s naast het MPGA afgezet.
Componenten | MPGA 2019 | Voorzichtig | Crisis 2019-2020 | Crisis 2021-2024 |
Gem. afzet woningen per jaar | 1.450 | 988 | 660 | 500 |
Gem. afzet hectare bedrijven per jaar | 13,4 | 7,5 | 1,9 | 1,0 |
Rentepercentage | 2,1% | 2,5% | 2,5% | 2,5% |
Opbrengstenstijging | 1,5% | 1,0% | 1,0% | -1,0% |
Kostenstijging | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 4,0% |
Financiële uitkomsten
(bedragen x € 1 miljoen)
Componenten | MPGA 2019 | Voorzichtig | Crisis 2019 - 2024 |
reeds getroffen voorziening | 49 | 49 | 49 |
Reserve grondbedrijf | 21 | 38 | |
Reserve concern | 70 | ||
Benodigde verliesvoorziening | 49 | 70 | 157 |
Effecten voorzichtig scenario
Indien het Voorzichtige scenario optreedt, leidt dit tot een toename van de te treffen financiële voorzieningen van € 21,5 mln. Dit bedrag wordt gereserveerd binnen de reserves van het grondbedrijf en daarmee kan dit risico door het grondbedrijf zelf worden opgevangen. Dit bedrag is overigens iets hoger dan de losse reservebedragen zoals deze vorig jaar in het weerstandsvermogen waren opgenomen. Dit verschil valt te verklaren doordat in het MPGA 2019 de verwachte verkopen de komende jaren naar boven zijn bijgesteld (versnelling). Het verschil met het voorzichtige scenario neemt hierdoor toe, waardoor er een hogere risicoreservering nodig is.
Effecten crisisscenario
In het crisisscenario wordt rekening gehouden met een periode van circa 5 jaar (2019-2024) waarbij, vergelijkbaar met de crisis van een aantal jaren geleden, de verkopen fors terugvallen. In dat scenario dienen er voor circa € 90 mln. aanvullende financiële voorzieningen te worden getroffen. Circa € 17 mln. daarvan kan worden opgevangen binnen de reserves van het grondbedrijf. Dit komt doordat een deel van tussentijds genomen winst conform het raadskader niet direct wordt vrijgegeven aan de algemene dienst. Deze buffer kan als eerst worden ingezet.
Er resteert dan nog een risico van circa € 70 miljoen die uit de algemene reserves van de gemeente zou moeten worden afgedekt. Voor onder andere dit risico wordt er jaarlijks minimaal € 10 miljoen gespaard.
Verwerking financiële mutaties aangekondigd bij Programmabegroting 2019
Bij de programmabegroting 2019 zijn de volgende mutaties aangekondigd:
- Het in exploitatie nemen van een deel van de MVA gronden (33 kavels) bij Vogelhorst in de actieve grondexploitatie. Door deze mutatie wordt het resultaat van de grondexploitatie van Vogelhorst positief, waardoor de gevormde voorziening vrij valt in het weerstandsvermogen.
- Bij Nobelhorst is de ontwikkeling van het Sluishuis opgenomen in de grondexploitatie. Dit leidt ook tot een financieel positiever resultaat. Daarnaast zijn onlangs een aantal bijstellingen in de doorontwikkeling van Nobelhorst (addendum Ontwikkelingsplan Almere Hout-Noord-“Wijk voor initiatieven”) aan de raad voorgelegd. De daarin aangegeven mutaties zijn verwerkt in de grondexploitatie Nobelhorst van het MPGA 2019.
Vennootschapsbelasting
Het grondbedrijf is per 1-1-2016 verplicht vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de gerealiseerde winst. Almere stelt zich op het standpunt dat de fiscale waarde van haar grondposities aanmerkelijk hoger ligt dan de waardering o.b.v. BBV-regelgeving (MPGA 2016). Tot op heden is er nog geen duidelijkheid over de uitgangspunten voor de definitieve fiscale waardering en is er nog geen overeenstemming met de fiscus.
De afgelopen jaren werd in het nog te verdienen vermogen van het grondbedrijf al rekening gehouden met (een inschatting van de) te betalen Vpb. Ten opzichte van vorig jaar wordt nu rekening gehouden met het risico dat er mogelijk meer Vpb betaald moet worden. Daarnaast wordt vanaf dit jaar uit het resultaat van het grondbedrijf een deel gereserveerd (circa € 4,9 mln.) om de Vpb-aanslagen o.b.v. de definitieve aangifte die in 2019 plaats gaat vinden, te kunnen betalen.