Eenmalige risico's binnen het grondbedrijf

Wat verstaan we onder risico's binnen het grondbedrijf?

De gemeente Almere heeft een omvangrijk grondbedrijf. We moeten, bovenop de huidige boekwaarde van € 327 miljoen, de komende jaren nog circa € 500 miljoen investeren en we verwachten nog een opbrengst te realiseren van ruim € 1 miljard. Deze omzet is van levensbelang, want hiermee moeten we niet alleen de nog te maken kosten terug verdienen, maar ook de huidige boekwaarde (de kosten die we reeds gemaakt hebben).Hierbij speelt deze activiteit zich volledig af in een open economie waar vraag en aanbod vrij spel hebben. In tijden van economische recessie heeft Almere honderden miljoenen moeten afwaarderen op de grondvoorraden. Op dit moment hebben we de economische wind in de rug, maar dit kan snel veranderen. Gelet hierop is het belangrijk om de risico’s binnen het grondbedrijf in beeld te hebben.

In onderstaande grafiek geven we een beeld van deze risico’s, die zijn onder te verdelen in drie categorieën:

algemene risico’s die voor 100% binnen de reserve van het grondbedrijf worden afgedekt;
risico’s van negatieve grondexploitaties: deze worden voor 100% afgedekt binnen de reserve van het grondbedrijf;
risico’s van positieve grondexploitaties: deze worden niet afgedekt binnen de reserve van het grondbedrijf, maar worden in mindering gebracht op de toekomstige winst.

Een uitgebreide toelichting van de risico’s van het grondbedrijf is terug te vinden in het MPGA. In de paragraaf grondbeleid wordt ingegaan op de omvang van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Hieronder gaan we in op het geheel van de risico’s. De belangrijkste risico’s worden op hoofdlijnen toegelicht.

Toelichting belangrijkste risico's

Buffer voorzichtig scenario

Risico

Als we minder snel grond verkopen, als de grondprijzen 1,5% minder stijgen dan geraamd, of als de marktrente 0,5% stijgt, dan daalt de opbrengst vanuit de grondexploitatie met € 21 miljoen.

Beheersmaatregel

De begroting van de grondexploitaties wordt jaarlijks bij het MPGA geactualiseerd op basis van de marktontwikkelingen en voortgang van het project. Als hieruit negatieve ontwikkelingen blijken wordt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf hierop bijgesteld. Tevens vindt er sturing plaats op de realisatie van grondexploitatieprojecten. Hierop wordt primair gestuurd door de projectleider en een onafhankelijke planeconoom. Daarnaast worden belangrijke (investerings)besluiten genomen door een apart overleg waarin zowel de uitvoerende als kaderstellende functie is vertegenwoordigd. Hierbij is het uitgangspunt om het moment tussen investeringen en grondopbrengst zo kort mogelijk te houden (cashflowsturing).

Te snelle winstneming

Risico

Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft voor, dat we de winst over elke meter grond die we verkopen moeten inboeken. Bij een grondexploitatie, die nog maar net is begonnen geeft dit een risico. Parameters kunnen in de loop van jaren sterk veranderen.

Beheersmaatregel

De gemeenteraad heeft besloten dat er pas winst wordt afgedragen als 50% van de opbrengsten van een bepaalde grondexploitatie gerealiseerd zijn.

Nobelhorst

Gasloos bouwen

Risico

Om te kunnen voldoen aan de klimaat doelstellingen van het kabinet moeten huizen in de toekomt ‘gasloos’ worden gebouwd. Vooralsnog lijken de huizen hierdoor bij aanvang duurder te worden. Omdat het budget van de potentiële koper beperkt is, betekent dit dat de grondopbrengsten lager zullen worden. Dit risico wordt door ons op dit moment ingeschat op € 24 miljoen

Beheersmaatregel

Door met alle betrokken partijen in gesprek te treden, proberen we zo snel mogelijk scherp te krijgen wat dit dossier voor gemeentelijke verantwoordelijkheden met zich meebrengt en hoe we hier vroegtijdig op in kunnen spelen.